יהודה ושומרון הינה פנינת נדל”ן, הצוברת תאוצה בשנים האחרונות, וכיום שטחה משתרע על פני כ – 5,800 קמ”ר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כיום מתגוררים באזור זה כ – 340,000 תושבים יהודים המתפרסים על פני 26 ערים, מועצות וישובים שונים במחוז כדוגמת:
- אריאל
- ביתר עילית
- חברון
- מעלה אדומים
- שומרון
- אורנית
- אלפי מנשה
- גבעת זאב
- מודיעין עילית
- שערי תקווה
- ועוד
רכישת נכסים ביהודה ושומרון כמו גם העתקת מקום המגורים למחוז החלה מתוך אידיאולוגיה ומוטיבציה ליישב את מחוז יהודה ושומרון, היות ומדובר בקרקעות ואדמות בעלות חשיבות לאומית ציונית.
בנוסף לכך, רכישת נכסים במחוז יהודה ושומרון התגלתה עד מהרה כאלטרנטיבה אטרקטיבית, המעניקה פיתרון ראוי למבקשים לרכוש דירה במדינת ישראל במחיר סביר, לזכות בכל השירותים המונציפאליים הניתנים לאזרח ולמשפחתו ובעיקר ליהנות מאיכות חיים. רכישת נכסים ביהודה ושומרון למעשה מצטיירת כאופציה שיש להביאה בחשבון, בעת בחינת מקום המגורים העתידי, מאחר ומזמינה תושבים ישראלים לרכוש נכסים במחירים הנמוכים משמעותית מאזור המרכז ובמרחק 30 דקות נסיעה בלבד, אופציה הקוסמת לכל זוג צעיר, בייחוד לאור התקופה בה אנו חיים ובה מחירי הנכסים באזורי המרכז נוסקים, ובהתאם לכך, חלום רכישת דירה במדינת ישראל הולך ומתרחק.
יתרה מכך, מרבית מישובי יהודה ושומרון זוכים להטבות משמעותיות בכל הנוגע לנושא המיסים, הן באמצעות חקיקה ראשית והן מתוקף צווים, מטעם הרשות המקומית הספציפית באזור. לדוגמא: מרבית מהרשויות במחוז יהודה ושומרון אינן נוהגות לגבות היטלי השבחה בגין השבחה שנעשתה עקב אישור תוכנית או שימוש חורג, לעומת רשויות מקומיות במחוזות אחרים. הסיבה לכך נעוצה בעובדה, שחוק התכנון והבניה והתוספת השלישית אינם חלים על אזור יהודה ושומרון כפי שנהוג בערים וישובים אחרים בישראל. כמו כן, ישנן רשויות במחוז יהודה ושומרון אשר נוהגות מדיי שנה להוציא לפועל צווים המקנים הנחות משמעותיות בתשלום הארנונה הדו חודשי, דבר אשר אף הוא הינו בעל משמעות אדירה לרוכשי נכסים ביהודה ושומרון ועשוי להביא לחסכון רב בהוצאות השוטפות של משפחה המתוגררת במחוז.
עם זאת, בעת מכירת/רכישת נכס ביהודה ושומרון חשוב להבין, כי למרות שמדובר במחוז הנתפס כאחד ממחוזותיה של מדינת ישראל, בפועל קיים שוני רב בין מחוז יהודה ושומרון לבין מחוז אחר בישראל, בכל הנוגע לתחום המקרקעין, וזאת מאחר ומעמדן המשפטי של רשויות רבות במחוז יהודה ושומרון אינו דומה למעמדן המשפטי של רשויות אחרות במדינת ישראל.
ככלל, החוק הישראלי ובמסגרתו חוקי המקרקעין וחוקי התכנון והבנייה, אינם חלים על ישובים רבים ביהודה ושומרון, אלא, החוק המסדיר את אותם האזורים הינו החוק הצבאי הישראלי. מנשר מספר 2 בדבר סדרי שלטון ומשפט – תשכ”ז 1967 קובע, כי הדין אשר שרר באזור ביום קביעת המנשר (שנת 1967) הינו הדין אשר יחול בכל מחוז יהודה ושומרון. על כן, הדין אשר היה חל באותם הימים היה הדין הירדני אולם, דין זה לא ניצח לבדו על כלל מחוז יהודה ושומרון אלא מדובר בדין ירדני אשר שולב בדיני המקרקעין העותומאניים בתוספת של חוקי המנדט הבריטי, אשר חלו עוד קודם לכן (וזאת למעט אזור מזרח ירושלים עליו חל הדין הישראלי, על פי החלטת הממשלה, אם כי גם באזור זה ישנן סוגיות מהותיות המצריכות תשומת לב מיוחדת). דוגמא בולטת לבעייתיות שבאי החלת הדין הישראלי – חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל”ה – 1974, אשר כשמו כן הוא תפקידו להבטיח את כספיהם של רוכשי דירות בבואם לרכוש נכס מקרקעין מקבלן, אינו חל במחוז יהודה ושומרון. המשמעות עבור רוכשי דירה מקבלן הינה מרחיקת לכת ולמעשה מצריכה מהרוכש לפקוח עיניו ולהבטיח עצמו והשקעותיו היטב, שעה שהינו מבקש לרכוש דירה, ומכאן חשיבותו הרבה של עורך הדין המלווה העיסקה.
זוהי נקודה אחת מיני רבות אשר למעשה ממחישה, כי תחום הבנייה ביהודה ושומרון אינו מוסדר כראוי, אינו בהיר דיי ומכיל פרצות רבות.
יתרה מכך, דיני המקרקעין החלים במחוז יהודה ושומרון אף אינם אחידים בינם לבין עצמם קרי, בהחלט ייתכן, כי התנהלות מועצה מקומית אחת תהא שונה לחלוטין מהתנהלותה של מועצה מקומית אחרת במחוז, דבר אשר מביא למסקנה ברורה, כי הדינים החלים באזור סבוכים ובעייתיים, ולאור זאת, מצריכים בקיאות רבה כאשר מבקשים לבצע עסקת מקרקעין. במסגרת זאת חשוב להכיר היטב את חוק הקרקעות העותומאני משנת 1274, חוק הטאבו העותומאני משנת משנת 1275, הוראות לחוק הטאבו משנת 1276, חוק אגרות רישום מקרקעין משנת 1958, תקנות בדבר אגרות רישום מקרקעין משנת 1958ותקנות רישום מקרקעין החדשות (בקשות לרישום) (יהודה ושומרון) משנת 2008, ועוד.
המחוקק הישראלי הערים קשיים נוספים כאשר קבע, כי ישנם חוקים ישראלים מסוימים אשר בכל זאת יחולו במחוז יהודה ושומרון, באופן פרסונאלי, קרי, על כל תושב ישראלי המתגורר במחוז יהודה ושומרון. למשל: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג 1963 חל על תושבים ישראלים באשר הם. קביעה זו למעשה עשויה להביא לעיתים לחיוב בתשלום מס כפול הן מכוח הדין הישראלי (המוחל באופן אישי) והן מכוח הדין החל באזור (מכוח תחולה טריטוריאלית). על כן, חשוב ביתר שאת לבצע עיסקת המקרקעין באמצעות עורך דין הבקיא בכל חוקי המס באזור בכלל ובישוב הספציפי בו מתעתדים לרכוש הנכס, בפרט.
נוסף על כך, חשוב לדעת, כי קבלת ההחלטות בשטחי המועצות המקומיות ביהודה ושומרון נקבעות על ידי המפקד הצבאי ועל ידי הדרג המדיני (שר הביטחון) וזאת בניגוד למועצות מקומיות במדינת ישראל, אשר מקבלות החלטותיהן באמצעות וועדות פנימיות שלהן וכפופות לשר הפנים במדינת ישראל. דהיינו, המועצות המקומיות ביהודה ושומרון כפופת להחלטות המפקד הצבאי באזור ולשר הביטחון ופועלות אף בהתאם להנחיות המנהל האזרחי באזור, דבר אשר מגביל את חירותן ומשבש את שגרת התנהלותן.
במאמר מוסגר יאמר, כי כיום, עומדת תלויה הצעת חוק לתיקון פקודת סדרי השלטון והמשפט (תחולת המשפט בערים, במועצות האזוריות ובמועצות המקומיות ביהודה ושומרון) ולפיה, יש להחיל החוק הישראלי על מחוז יהודה ושומרון ולמעשה להעביר השליטה לידיים אזרחיות מבלי שתידרש החלטת המפקד הצבאי או הדרג המדיני (שר הביטחון) בנוגע לישובים הנמצאים במחוז יהודה ושומרון. הצעת חוק זו טרם נדונה ומשכך, נכון לעת הזאת חלים הדינים הזרים לצד החלטות המפקד הצבאי, כפי שפורט לעיל.
חשוב מכל, הינו נושא רישום הנכסים בסופו של כל הליך רכישת נכסים. כידוע, השלב הסופי והקריטי בכל עסקת מקרקעין הינו שלב רישום זכויות הרוכש בנכס הנרכש, זהו למעשה השלב החותם את העסקה והמאשר, כי הנכס לא רק מצוי בידיו של הרוכש אלא הוא אף רשום על שמו בפנקסי הרישום השונים כגון: לשכות רישום המקרקעין (טאבו), מנהל מקרקעי ישראל וכדומה, ובמידה וירצה הרוכש בעתיד למכור הנכס שרכש יוכל לעשות כן ללא כל בעיה.
רישום נכסים ביהודה ושומרון לרוב אינו מתנהל במרשמים בהם מתנהלים נכסים בתחומי הקו הירוק וזאת, מאחר ומחוז יהודה ושומרון אינו רשום בטאבו אלא במרשמים אחרים באזור. מרבית מהנכסים ביהודה ושומרון רשומים ומנוהלים על ידי גוף הנקרא “המנהל האזרחי יהודה ושומרון” (גוף אשר הוקם על ידי ממשלת ישראל בשנת 1981), בנוסף, לעיתים רשומים הנכסים ביהודה ושומרון בספריהן של חברות משכנות שונות. הן למנהל האזרחי והן לאותן החברות המשכנות הליך בירוקרטי משלהם עד לרישום המיוחל של הנכס בפנקסיהם ולאור העובדה, כי לרוב, פרוצדורה זו שונה בתכליתה מפרוצדורת רישום נכסים הנמצאים בתחומי הקו הירוק, חשוב להקפיד היטב בעת ביצוע רישום הנכס.
נושא חשוב נוסף, אליו יש לשים לב בעת ניהול נכסים במחוז יהודה ושומרון, הינו נושא התכנון והבנייה באזור. כל אישור על ביצוע שינויים בנכס, כדוגמת תוספות בנייה שונות, אישורי תוכניות בנייה ורכישת מקרקעין, תלוי בגורמים צבאיים או שר הביטחון. בנוסף, שר הביטחון הוא הגורם המאשר קרקעות לבניה, הוא אף הגורם המאשר תוכניות מתאר ופרסומן של אותן התוכניות. על כן, כאשר בעל נכס במחוז יהודה ושומרון מבקש לבצע שינויים בתוואי השטח של המקרקעין אשר בבעלותו, עליו לפעול בהתאם למספר חוקים המסדירים את אותן הפעולות בראשם; חוק תכנון ערים, כפרים ובניינים משנת 1966 (“חוק התכנון”), צו בדבר חוק תכנון ערים, כפרים ובניינים (יהודה ושומרון) מספר 418 משנת 1971 צו בדבר מתן היתרים לבנייה בשטחים תפוסים לצרכים צבאיים מספר 997 משנת 1982 ועוד. כמו כן, יש להכיר את כל פסיקות בג”צ בנושא וכן את החלטותיה של מועצת התכנון העליונה באזור יהודה ושומרון.
משרד מירון & סלמן המעניק שירותים משפטיים לתושבי יהודה ושומרון בכל נושא דיני המקרקעין, הינו משרד המתמחה במכירת/רכישת נכסים בגדה המערבית, בעל ניסיון רב בליווי עסקאות במחוז יהודה ושומרון ובקיא בכל החוקים והפרטים אשר ייחודיים לאזור זה. כמו כן, משרדינו הינו בעל היכרות מעמיקה עם כלל הגורמים הרלוונטיים במחוז, העוסקים במלאכת רישום הנכסים והסדרתם במחוז יהודה ושומרון. עוד, משרדינו מתמחה בתחום מיסוי המקרקעין תוך דגש על נושא המיסוי בנכסים המצויים במחוז יהודה ושומרון.
נכתב ע”י נטע סלמן | משרד עורכי דין מירון את סלמן
