במסגרת ההיערכות הכוללת של מדינת ישראל מפני רעידות אדמה, התקבלה ביום ט”ז באדר ב’ התשס”ה (27 במרץ 2005) החלטת ממשלה המאשרת את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים שהוצא היתר לבנייתם קודם ה- 1 בינואר 1980, מפני רעידות אדמה- תמ”א 38. על מטרת התוכנית ניתן ללמוד מהדברים שנאמרו בסעיף 2 לדברי ההסבר לה:
“מבנים חדשים חייבים לעמוד בתקן 413 לשם עמידותם בפני רעידות אדמה. תמ”א 38 נועדה לאפשר חיזוק מבנים קיימים שלא נבנו על פי התקן על מנת לשפר עמידותם בפני רעידות אדמה. הוראות התמ”א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית. זאת מתוך שמירה על איזון בין הצורך ומימונו ובין שיקולים עירוניים רחבים אחרים”.
תוכנית המתאר נוסדה לאחר גל כבד של אירועי רעידות אדמה שפקדו חלקים נרחבים בארץ ובעולם, מתוך מחשבה כי ייתכן ומבנים אשר הוקמו לפני שנת 1980 לא יישרדו את רעידת האדמה הבאה שתגיע. מבנים אלה למעשה מצויים בסיכון גבוה מאחר וייתכן כי רעידת אדמה בעוצמה גבוהה תהרוס כליל את אותם המבנים, תגרום להרס מוחלט וחמור מכל לאובדן חיים.
המכון הגיאולוגי לחקר רעידות אדמה מתריע מפורשות כי הזמן אינו פועל לטובתנו וכי אנו נמצאים בסכנה מתמדת בכל יום שהתוכנית אינה מיושמת על מבנים ספציפיים. תחקיר המכון מגלה ממצאים מדאיגים ולפיהם קיימת סבירות גבוהה בהחלט לקיומן של מספר רעידות אדמה בעוצמה שלא נראתה כמותה עד היום.
כמו כן, מכיוון שמדובר בתוכנית בעלת חשיבות מרחיקת לכך, המוכיחה את עצמה כתוכנית בעלת יתרונות רבים, אנו עדים לכך כי ייתכן ותוכנית המתאר תורחב כך שתוחל אף על מבנים שנבנו לפני שנת 1990.
כאמור לפרויקט תמ”א 38 מספר מטרות עיקריות:
- המטרה המהותית ביותר הינה חיזוק מבנים להם ניתנו אישורי בנייה מלפני 1.1.1980.
- בנוסף הוספת מרחבים מוגנים בבניין בכלל ובכל דירה בפרט.
- הוספת מעלית לרווחת הדיירים במידה ואינה קיימת בבניין.
- הוספת יחידות דיור חדשות על ידי אישורי זכויות בנייה, למען הגדלת היצע הדירות.
עסקאות תמ”א 38 נחשבות לעסקאות נדל”ן מורכבות בייחוד לאור העובדה כי מעורבים בהן צדדים רבים, אשר מטבע הדברים כל אחד מהם מבקש לתת ביטוי לאינטרסים האישיים שלו. קושי נוסף מתייחס לעובדה כי לרוב, דיירי הבניין כלל אינם רואים בהצטרפות להליך, מורכב מעין זה, יתרון עבורם וכלי לשיפור רווחת חייהם. כאן באה לידיי ביטוי חשיבותו של עורך הדין. על עורך הדין המייצג אחד הצדדים לדאוג כי הסכם התמ”א יביא לידיי ביטוי בצורה הטובה ביותר את רצונותיו.
יתרה מכך, על עורך הדין בעסקה מעין זו להיות בקיא בכל התיקונים האחרונים שנחקקו בעקבות תוכנית תמ”א 38 לרבות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, תיקון לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשע”א 2011, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס’ 62 – הוראת שעה), התשס”ח-2008 וחוק התכנון והבניה (תיקון מס` 96) (פטור מהיטל השבחה בשל חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) התשע”א – 2010, הכול כמובן תוך התייחסות לנסיבות כל מקרה לגופו.
אנו במשרד מירון & סלמן מאמינים כי הן בליווי יזמים/קבלנים והן בליווי דיירים בעסקאות תמ”א 38 חשוב בראש ובראשונה לקיים פגישת התייעצות מקדימה על הליך התמ”א 38, בשל מורכבותו, ולהבהיר כיצד מתנהל ההליך, מהי חשיבותו, יתרונותיו העצומים וכמובן העלויות הכרוכות בו, הכול כמובן בטרם קבלת ההחלטה על ביצוע העסקה. עסקת תמ”א 38 הינה עסקה מורכבת לאין שיעור ומתפרסת על פני תקופה ארוכה על כן, בחירת עורך דין המלווה העסקה הינה קריטית, למען ביצועה בצורה מוקפדת ויסודית, תוך התמקדות בלקוח.
כמו כן, במשרדינו אנו מודעים לעובדה כי ייתכן ולאחר חתימת ההסכם עשויה להתגלות בעיה כתוצאה מדייר “סרבן” אשר מסרב לשתף פעולה בהליך ועלול לקטוע את ההליך ולעכבו. הליך ביצוע העסקה הינו בהחלט תלוי בהסכמת הדיירים לביצוע העסקה ומשרדינו נותן את מירב המידע הדרוש לכל הדיירים ואף מקיים פגישות רבות בנושא הכול על מנת להימנע ממחלוקות ונסיגותיהם של דיירים בעניין. אולם בהחלט ייתכן כי למרות כל אמצעי הזהירות שננקטו יאלץ משרדינו לנהל הליך אל מול אותו דייר סרבן. משרדינו הינו בעל ניסיון רב בניהול הליכים מסוג זה לרבות הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין ולמיצוי כל ההליכים המשפטיים עד לפתרון הדרוש לשם המשך ניהול הפרויקט.
חשוב להדגיש כי מגמת הפסיקה כפי שבאה לידיי ביטוי במספר פסקי דין שניתנו לאחרונה, הינה כי כאשר מדובר בדייר סרבן הניצב אל מול רוב של – 66% מדיירי הבניין, יש לקבל את תביעת הרוב ולאפשר סיום הפרויקט חרף התנגדותו של אותו הדייר. יודגש כי הרוב הדרוש לעיל הינו אך ורק בסיטואציה בה הקבלן מעוניין להוסיף יחידות דיור חדשות שכן על פי החוק במידה ומבקש הקבלן להרחיב יחידות קיימות נדרש רוב של 60% מדיירי הבניין ואף במידה ומעוניין הקבלן לבצע שינויים ברכוש המשותף דרושה הסכמת רוב הדיירים בלבד, קרי 51% מדיירי הבניין.
תיקון מספר 1 לחוק החיזוק מיום 10.1.2011 אשר במסגרתו תוקן סעיף 5(א) קובע כי גם אם לא התקבלה החלטה מראש על ידי דיירי הבניין, לעניין הוספת יחידות דיור נוספות על ידי הקבלן, בסמכותו של המפקח על הבתים המשותפים ליתן אישור לכך כאשר קיים רוב של 66% מדיירי הבניין.
בעניין זה קבעה הפסיקה כי יש להבחין בין מקרה בו נהרס בית משותף ויש צורך בביצוע עבודות לשיקומו ואגב כך להוסיף לו דירות חדשות שידללו את זכות הקניין של המיעוט, לבין מקרה בו מתעורר רצון הרוב לבצע עבודות לצורך חיזוקו לשם מניעת התמוטטותו במקרה של רעידת אדמה. פסק הדין קובע כי “חוק החיזוק” יצר משטר מיוחד, ועל כן, בבואנו ליישם את “חוק החיזוק” עלינו לבחון את זכויות הסרבן מזווית מבט שונה מהזווית הרגילה בה אנו רגילים לנתח זכויות קנייניות של בעלי דירות בבית משותף. המחוקק ייחס לעבודות המתבצעות לפי “חוק החיזוק” חשיבות ומשקל גדולים יותר מחשיבות זכויותיו של מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף, ומשקלן להתנגד לעבודות אלה.
על כן ולאור פסק הדין בבואנו ליישם את “חוק החיזוק” עלינו לשנות מהתפיסה הרגילה המנחה אותנו בהגנת זכויותיהם הקנייניות של בעלי דירות ברכוש המשותף, ובמקום לנהוג על פי תפיסת ההגנה הכללית בדיני המקרקעין עלינו לאמץ את התפיסה שעמדה בבסיס הפסיקה האחרונה (פסק הדין בעניין צודלר ופסק הדין בעניין קלצ’וק). סוגיה זו אף אוזכרה בעניין ע”א 51373-01-11 (מחוזי ת”א) נבט נ’ אנוך (פורסם בנבו), שם נדונה שאלת פינויו של “דייר סרבן” המסרב לפנות את ביתו במסגרת פרויקט פינוי בינוי או תוכנית מתאר ארצית 38/2. באותו מקרה ביהמ”ש דן בקריטריונים הסבירים לסירוב, בזכויות וחובות הצדדים המעורבים, טובת הציבור, האיזון הראוי ביניהם, וקבע כי:
“מול הזכויות החוקתיות של המערערת והפגיעה הנטענת בהן, עומדות זכויותיהן החוקתיות של הדיירים האחרים… שגם להם יש זכויות קניין, כבוד, ורצון לחירות לבחור להתקדם בחיים ולהשביח את רכושם ותנאי מגוריהם, ולכן האינטרס הציבורי והחברתי מחייב גם הגנה עליהם”.
סוגיית סרבנות דיירים מטרידה רבות הן דיירים בבניין משותף והן יזמים וקבלנים המבקשים לסיים את ביצוע הפרויקט בצורה הטובה ובמהירות האפשרית, ללא כל חסמים.
אנו במשרדינו מודעים לחשיבות הדבר ומציעים ללקוחותינו ליווי ותמיכה לאורך כל הפרויקט מתחילתו ואף לאחר סיומו, זאת תוך מתן זמינות עורכות הדין ללקוחותיהן בכל שעות היום.
