עסקאות מכר יד שנייה מהוות הרוב המכריע בקרב עסקאות המקרקעין. עסקה זו מכילה בתוכה שלושה שלבים עיקריים;
בדיקת הנכס הנמכר/הנרכש: לרבות בדיקה משפטית שאכן הנכס רשום על שם בעליו, לא מוטלים על הנכס חובות ושעבודים, ובדק בית הנדסי לאיתור ליקויים פיזיים בנכס, קירות קורות, תשתיות חשמל, אינסטלציה ועוד.
עריכת ההסכם בין הצדדים באמצעות עורך דין מיומן לעסקאות מכר יד שנייה תוך תשומת לב לפרטים המהותיים; הגלויים והנסתרים כאחד.
העברת הזכויות בנכס על שם הרוכשים מיד עם סיום העסקה.
כל שלב מהשלבים שנמנו הינו בעל חשיבות מכרעת לעסקה וכי כל פעולה שנעשתה בשלב הקודם תשפיע על כל השלבים הבאים אחריו.
להרחבה בנושא זה ניתן לקורא במאמר שכתב משרדינו ופורסם בפורטל משפטי.
לאור האמור לעיל על עורך דין מקרקעין לפעול בעסקת מכר יד שנייה תוך קפדנות ויסודיות, שמא יגרמו ללקוחותיו נזקים בלתי הפיכים, לדוגמא; סוגיית זכויות הבנייה אשר מרבית ממוכרי/רוכשי הדירות כלל אינם מודעים לה. לעיתים נוצר מצב ולפיו, מוכר נכס אינו מודע לעובדה כי בנכס קיימות זכויות בנייה ולמעשה הוא מוכר הטבה שייתכן ותחויב בתשלום מס שבח. המוכר, אשר כלל לא היה מודע לעובדה זו, עד אשר דיווח על העסקה לרשויות המס, ניצב מול סיטואציה חמורה בה יאלץ לשלם סכומים אדירים לטובת רשויות המס, סכומים אשר מוכר נכס יד שנייה וודאי לא הביא בחשבון בעת מכירת הנכס. ייתכן ואילו היה מודע לכך, מוכר הנכס, לא היה פועל למכירתו. בכל מקרה עד אשר לא ישולם תשלום מס השבח, על ידי המוכר, לא ניתן יהיה להעביר הזכויות בנכס על שם הרוכש.
להרחבה בנושא זה ניתן לקרוא במאמר שכתב משרדינו בעניין
כמו כן בעת ביצוע עסקאות מכר יד שנייה על עורך הדין לדעת על בוריו את חוק המקרקעין התשכ”ט – 1969 ואת תקנות המקרקעין (ניהול ורישום) אשר נכנסו לתוקף החל מיום 1.1.12 ובייחוד להיות בקיא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1973, הוראת השעה לחוק מיסוי מקרקעין 2011 בדבר הגדלת היצע הדירות במדינה, תיקון 70 ו- 71 לחוק מיסוי המקרקעין, המונח על שולחנה של הכנסת, והוראת הביצוע האחרונה 6/2011 מיום 14.11.2011 מטעם רשות המיסים, כל אלה פורסים בפני עורך דין את תמונת המיסוי במלואה ומאפשרים תכנון מס מדויק עבור לקוחותיו.
סוגיית המס מטרידה רבות, ובצדק, הן את מוכרי הדירות והן את רוכשיהן. הרפורמה החדשה, בכל הנוגע לנושא מיסוי המקרקעין, מטיבה עם רוכשי דירות יד שנייה אולם יחד עם זאת מצריכה בקיאות רבה בנושא, בייחוד לאור התיקונים החדשים בחוק אשר מבהירים כי, חיי המוכרים והרוכשים השתנו ואינם עוד כפי שהיו. על צדדים לעסקת מכר יד שנייה להבין ביתר שאת את משמעות הדברים, את המצב המשפטי הנהוג כיום ולהבין כי קיימים נושאים מהותיים אשר שונים בתכליתם מהמצב אשר היה נהוג בעבר. למשל: אם בעבר מוכר דירה היה מדווח לרשויות המס על מכירת נכסיו, כיום חשוב לדעת מהן תוכניותיו העתידיות של אותו המוכר, היות וייתכן שבאפשרותו למכור עד שלוש דירות בפטור מתשלום מס שבח. הדבר הינו בעל משמעות אדירה גם בעבור רוכש דירה יד שנייה, שייתכן כי בעתיד יבקש למכור דירות נוספות. על כן, על עורך דין לדעת היטב לאן מועדות פניהם של המוכרים והרוכשים, על מנת לבצע תכנון מס נכון, שכן תכנון שכזה עשוי לחסוך סכומי עתק למוכרי/רוכשי דירות יד שנייה, סכומים אשר בהחלט ניתן לחסוך בהתנהלות נכונה.
יתרה מכך, תיקון 70 לחוק מיסוי מקרקעין שינה לחלוטין את פני הדברים בכל הנוגע לדיווחים לרשויות המס דבר אשר מביא לכך כי כל עסקה שנעשית היום תדווח בצורה שונה מאשר דווחה בעבר.
בעניין זה כתב משרדינו מאמר אשר פורסם בעיתון כלכליסט:
כמו כן המשרד מלווה עסקאות בהן מעורבות חברות מאוגדות
עסקה בה מעורבות חברות מאוגדות מצריכות התייחסות מיוחדת. בעסקאות מכר יד שנייה, בשונה מעסקאות בהן הצדדים לעסקה הם אנשים פרטיים, קיימים הליכים פרוצדוראליים ומסמכים רבים אשר בהיעדרם יהיה זה בלתי אפשרי לבצע העסקה ובוודאי שלא להשלימה. לדוגמא, מסמכי התאגדות החברה, קיום פרוטוקול ישיבת דירקטוריון המאשר הליך המכירה/רכישה של הנכס, ועוד.
משרד עורכי דין מירון & סלמן הינו בעל ותק וניסיון עשיר בתחום הענקת שירותי ייעוץ וייצוג משפטי, ידע רב והכשרה בתחום דיני מקרקעין, ומאופיין במקצועיות ואמינות רבה והכרה מקיפה ויסודית לרזי החוק בישראל.
נכתב ע”י נטע סלמן | משרד עורכי דין מירון את סלמן
