סוגיית זכויות הבנייה הינה חלק מתחום רחב ומהותי – תחום מיסוי המקרקעין. המאמר מסב את תשומת הלב לסיטואציה מציאותית בעייתית לפיה מוכר דירה עשוי, ללא ידיעתו, למכור נכס ובו זכויות בנייה אשר על פי חוק מיסוי מקרקעין, חייבות אותן זכויות בתשלום סכומי עתק לרשויות המיסים.
מוכר דירה הישמר! זכויות בנייה לפניך
זכויות בנייה במקרקעין, ללא ספק, הינו נושא אשר אינו זוכה לתשומת הלב הראויה. אנו עדים,חדשות לבקרים, למצב בו פלוני בונה את ביתו ואינו מנצל באופן מקסימאלי את זכויות הבנייה המאושרות לנכס, על ידי הרשות המקומית.
הדבר הינו בעל משמעות אדירה בהיבט המיסויי, שכן כאשר פלוני יבקש למכור את ביתו, אשר זכויות הבנייה בו לא נוצלו עד תום, זכויות בנייה אלה יחויבו בתשלום מס בפני עצמן וזאת ללא כל קשר למיסוי הבית. דהיינו, דמיינו לעצמכם תסריט לפיו מוכר הבית משוכנע, כי הינו זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין מכירת הבית אולם לפתע מגיח המונח "זכויות הבניה", אשר קינן בנכס מיום היוולדו, וברגע המכירה בא לידי ביטוי עת חב המוכר בתשלום מס בגין זכויות הבנייה. תסריט זה חמור אף יותר כיוון שהשלב שבו מבין המוכר כי עליו לשלם סכומי כסף גבוהים לרשות המיסים, הוא השלב הסופי בעסקה, לאחר החתימה על ההסכם עם הרוכש, ומשכך אין לו דרך להימנע מהתשלום שהגיח בפתאומיות לחייו.
אסביר, כאשר מבקש פלוני למכור את ביתו לרוב הוא מכלכל את צעדיו בהתאם להוצאות הכרוכות במכירת הבית. דהיינו, יתכן ואם ידע מוכר הנכס, כי מכירת ביתו כרוכה בעלויות רבות יחשוב היטב בטרם יעשה כן. נושא זכויות הבנייה מכונה "נושא רדום" ולא בכדי, היות ועל פי רוב המוכר כלל אינו מודע לקיומן של זכויות הבנייה ובוודאי שאינו מודע לשוויין.
רשות המיסים, בבואה להכריע באשר לתשלום מס השבח בגין נכס ספציפי, בודקת הנכס בשני שלבים: ראשית לעניין הבית עצמו קרי, האם המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין מכירת הבית, ושנית מלבד הבית הבנוי האם קיימות זכויות בנייה בנכס החבות במס.
משכך, במקרים כגון דא קיימת חשיבות עליונה בבחירת עורך דין מנוסה, שכן עליו לפעול כאשר מנחות אותו שתי שאלות מהותיות: ראשית, האם קיימות בנכס הנמכר, זכויות בנייה, אם התשובה הינה חיובית עליו לבדוק ביתר שאת האם מחיר הבית הושפע מזכויות הבנייה, דהיינו האם מחיר הבית היה נמכר במחיר נמוך משמעותית אילולא היו קיימות בו זכויות הבנייה. במילים פשוטות, האם זכויות הבנייה הינן בעלות ערך כלכלי. השאלה השנייה הינה בעלת חשיבות גבוהה שכן אם התשובה עליה חיובית, הרי שזכויות הבנייה השפיעו על מחיר הבית ומכאן שהמוכר יחויב בתשלום מס בלתי מבוטל.
חשוב להבין, כי בעוד שהחוק מקנה פטורים רבים בעת מכירת נכס, בכל הנוגע לזכויות הבנייה החוק גמיש פחות, שכן נקודת המוצא הינה, כי כאשר פלוני מוכר נכס ובו קיימות זכויות בנייה הוא למעשה מוכר הטבה ברורה לרוכש שבאה לידי ביטוי במחירו של הנכס. לעניין זה, אין זה רלוונטי מה בכוונת הרוכש לעשות עם אותה ההטבה, אם בכלל, ונקודת המוצא הינה לחייב את המוכר בתשלום מס שבח בגין זכויות הבנייה על הנכס הנמכר.
דרך המלך הינה שעורך הדין יפנה לרשות המיסים, בטרם יחויב המוכר במס, ואולם, גם במקרים בהם המוכר חויב בתשלום מס שבח, בגין זכויות הבנייה, ניתן יהיה לפעול להפחתתו בהתאם לקריטריונים הקבועים בהוראות ביצוע שונות ובינהן הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 8/2004 המתייחסת לתשלומים ששולמו בגין הנכס וניתן לזהותם בברור עם זכויות הבנייה, תשלומים אלו ינוכו מסכום מס השבח לתשלום בגין זכויות הבנייה, למשל; ניכוי הוצאות מס הרכישה ששולמו בעת רכישת הזכות במקרקעין. כלומר מבחינת המוכר זהו בהחלט אינו סוף פסוק.
